Mieter von Wohnräumen nehmen sich häufig das geglaubte, aber nicht existierende Recht heraus, die Mietkaution „Abwohnen“ zu dürfen und stellen die Mietzahlungen ein. Zuvor wird das Mietverhältnis seitens des Mieters unter Berücksichtigung der geltenden Frist von drei Monaten gekündigt. Dabei spielt für alle Mieter die Höhe der Mietkaution eine Rolle, die mindestens zwei und höchstens drei Kaltmieten beträgt.
Die Gesamtsumme wird von der noch fälligen Gesamtmiete einfach abgezogen, in guten Fällen wird der Differenzbetrag überwiesen und die Summe der Mietkaution einfach einbehalten. Bei der Festsetzung der Höhe für die Mietkaution müssen Vermieter sich an die Gesetzesgrundlagen halten. Als Kaution dient immer nur die Kaltmiete und nicht die Warmmiete, also Nebenkosten und Heizkosten werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Daran denken viele Mieter nicht, wenn sie die Kaution für die Miete „Abwohnen“. Schließlich bekommen Sie nicht mehr Kaution zurück, als Sie hinterlegt haben, wobei die Kautionskonten die Kautionszeit mit Zinsen begünstigen.
„Abwohnen“ der Mietkaution entspricht nicht der Gesetzgebung
Für die Mieter hat das „Abwohnen“ negative rechtliche Folgen. Denn der Gesetzgeber sieht beim „Abwohnen“ der Mietkaution das Sicherungsrecht des Vermieters verletzt (AG München; Urteil 432 C 1707/16 v. 05/04/2016). In einem Fall vor dem Münchener Amtsgericht hatte eine Vermieterin ihre Mieterin verklagt, weil diese zwei Monatsmieten zurückbehalten hatte, die damit die Mietkaution „Abwohnen“ wollte. Das zuständige Gericht sprach ein eindeutiges Urteil und gibt der Vermieterin ihr Recht, die rückständige Miete einzufordern. Die Mietkaution ist eine Sicherung für eventuelle Schäden aus Mietrückständen, Sanierung/Renovierung, Sachschäden und Betriebskostenabrechnungen. Die Rückzahlung der Kaution wird erst nach Ende der Mietzeit zur Rückzahlung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist fällig.
Mietkaution nicht „Abwohnen“, aber zurückbehalten
Als Mieter haben Sie nach dem § 273 BGB eine Möglichkeit die Miete zurückzubehalten, wenn Sie zuvor den Vermieter schriftlich dazu aufgefordert haben, einen Nachweis über den Verbleib Ihrer Mietkaution zu liefern. Hierfür sind jedoch schwerwiegende Gründe notwendig, etwa dann, wenn ein berechtigter Verdacht besteht, dass der Vermieter die Kaution für Ihre Miete veruntreut bzw. zweckentfremdet hat. Beispielsweise, wenn dieser das Geld für Sanierungsarbeiten am Haus verwendet oder damit Privatausgaben für sich deckt. Liefert der Vermieter binnen einer ordentlichen Frist keinen eindeutigen Nachweis, aus dem der Verbleib der Mietkaution hervorgeht, können Sie die fällige Miete zurückbehalten, was Sie jedoch nicht von Ihrer grundsätzlichen Zahlungspflicht entbindet und Sie die Miete daher nicht einfach „Abwohnen“ können. Die ausstehende Mietzahlung dürfen Sie nicht einfach zweckentfremden, sondern müssen auf rechtlichem Wege den Vermieter zum Nachweis zwingen. Sobald dieser den Nachweis erbracht hat, sind Sie zur sofortigen Zahlung aller ausstehenden Mieten verpflichtet.
So verhalten sich Mieter richtig
Wenn Sie als Mieter die Wohnräume kündigen möchten, dann nehmen Sie sich Ihren Mietvertrag und lesen sich alle Paragrafen zur Kündigung durch. Im Normalfall müssen Sie eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Es ist Ihnen ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet, einfach drei Nachmieter zu stellen, um die Wohnräume früher zu verlassen und um dann Mieten einzubehalten. Während der letzten drei Monate, der sogenannten Kündigungsfrist oder Kündigungsschonzeit, zahlen Sie wie bisher monatlich Ihre Miete in voller Höhe. Ist das Mietverhältnis beendet, der Beginn liegt bei Mitternacht nach dem letzten Miettag, haben Sie einen Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution unter der Berücksichtigung gesetzlicher Fristen.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Mietkaution mit dem Ende der Mietzeit auszuzahlen, kann dieses jedoch, wenn keinerlei Forderungen mehr bestehen und die Betriebskostenabrechnung keine Rückstände mehr verursacht. Ansonsten sind diese Abrechnungen und Aufstellungen vom Vermieter abzuwarten. In der Regel erfolgt die Rückzahlung der Mietkaution auf ein von Ihnen angegebenes Konto inklusive aller zustehenden Zinsen durch das verzinste Mietkautionskonto.
Fazit
Ein Mieter hat also kein Recht auf das „Abwohnen“ der Mietkaution. In einigen Ausnahmefällen kann der Mieter die Miete jedoch zurückbehalten. Sollte der Mieter die Mietkaution dennoch einfach „Abwohnen“ verletzt er damit das Sicherungsrecht des Vermieters.