Kann man die Mietkaution „abwohnen“?

Zuletzt aktualisiert am 29.09.2026 von Redaktion tarife-im-test.de

Nein. Wer nach der Kündigung einfach keine Miete mehr zahlt und den Vermieter auf die Kaution verweist, riskiert Ärger bis hin zur fristlosen Kündigung. Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters auch nach dem Auszug ab. Diese Seite erklärt, was das Gesetz zur Mietkaution regelt, warum das „Abwohnen“ nicht funktioniert und wann Sie Ihr Geld zurückbekommen. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt sie nicht.

Was das Gesetz zur Mietkaution regelt

Die wichtigsten Regeln stehen in § 551 BGB:

Höhe: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Eine Mindesthöhe schreibt das Gesetz nicht vor.
Raten: Ist eine Geldsumme als Kaution vereinbart, dürfen Mieter sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Anlage: Der Vermieter muss die Kaution bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Erträge stehen dem Mieter zu.
Keine Nachteile: Vereinbarungen, die davon zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam.

Warum das „Abwohnen“ nicht funktioniert

Die Miete ist bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen – auch in den Monaten nach der Kündigung. Wer stattdessen die letzten Mieten mit der Kaution „verrechnen“ will, erklärt rechtlich eine Aufrechnung. Aufrechnen kann man nach § 387 BGB aber nur mit einer Forderung, deren Leistung man schon fordern kann.

Genau daran fehlt es: Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. So hat es etwa das Amtsgericht Dortmund entschieden (Urteil vom 13.03.2018, Az. 425 C 5350/17). Solange das Mietverhältnis läuft, kann der Vermieter noch Ansprüche haben, zum Beispiel aus Schäden an der Wohnung oder aus der Betriebskostenabrechnung. Dafür ist die Kaution da.

Welche Folgen drohen

Wer die Miete nicht zahlt, gerät in Zahlungsverzug. Ist der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten, liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor. Hinzu können Kosten für Mahnungen, Anwälte und ein Gerichtsverfahren kommen.

So kündigen und ausziehen Sie richtig

Für Mieter gilt bei unbefristeten Wohnraummietverträgen in der Regel: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine für Mieter ungünstigere Vereinbarung ist unwirksam. Bis zum Ende dieser Frist zahlen Sie die Miete wie gewohnt.

Nach dem Auszug darf der Vermieter prüfen, ob er noch Forderungen hat. Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Solange der Vermieter Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung noch nicht beziffern kann, darf er die Kaution nach dem genannten Urteil zurückbehalten. Bestehen keine Forderungen mehr, erhalten Sie die Kaution einschließlich der Erträge aus der Anlage zurück.

Unsicher, ob Ihr Vermieter die Kaution ordnungsgemäß angelegt hat oder zu lange zurückhält? Dann lassen Sie sich beraten, etwa beim örtlichen Mieterverein. Wer beim nächsten Umzug keine Barkaution hinterlegen möchte, kann sich über die Mietkautionsbürgschaft informieren.

Häufige Fragen

Darf ich die letzten Mieten mit der Kaution verrechnen?

Nein. Die Miete ist bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen. Eine Aufrechnung setzt nach § 387 BGB eine Forderung voraus, deren Leistung man schon fordern kann – der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist aber erst fällig, wenn der Vermieter keine Forderungen mehr hat.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Nach § 551 BGB höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Eine Mindesthöhe gibt es nicht. Mieter dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen.

Wann bekomme ich meine Kaution zurück?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf nach dem Auszug prüfen, ob er noch Forderungen hat, und die Kaution zurückbehalten, solange er Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung noch nicht beziffern kann. Danach erhalten Sie die Kaution einschließlich der Erträge zurück.

Quellen: §§ 387, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 551, 573c Abs. 1 und 4 BGB (gesetze-im-internet.de, Abruf 28.09.2026); AG Dortmund, Urteil vom 13.03.2018, Az. 425 C 5350/17, zusammengefasst vom Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv.de, Abruf 28.09.2026).